שירותים

מחיר למשתכן: ליווי משכנתא לזוכים וקבוצות רכישה

מחיר למשתכן וקבוצות רכישה הם שני מסלולים לרכישת דירה ראשונה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, אבל שניהם בנויים על מנגנון מימון שונה ממשכנתא רגילה. אופיר גולדשמידט מלווה זוכים ורוכשים בקבוצת רכישה בבניית תמהיל המימון ובהוצאת האישור העקרוני, תוך התחשבות בפער שבין מחיר החוזה לשווי השמאי ובהון העצמי המינימלי הנדרש.

מה כולל השירות

• בניית תמהיל מימון מותאם למנגנון הייחודי של מחיר למשתכן, לפי הפער בין מחיר החוזה לשווי השמאי
• ליווי רוכשים בקבוצת רכישה מול הבנקים
• בדיקת זכאות למענקים ביישובי עדיפות לאומית בפריפריה, הנספרים כחלק מההון העצמי
• משא ומתן מול הבנק על גובה המימון וההון העצמי הנדרש

למי השירות מתאים

השירות מיועד לזוכים במחיר למשתכן, שעבורם זו הדירה הראשונה, וכן לרוכשים שנכנסים לקבוצת רכישה. שני המסלולים דורשים בחינה שונה מהבנק ביחס למשכנתא על דירה קיימת בשוק החופשי, ולכן הם מתאימים במיוחד למי שעדיין לא בחר דירה ורוצה לדעת מראש מה גובה המימון וההון העצמי שיידרשו ממנו.

איך מתנהלת העבודה

• תכנון ראשוני: הבנת המצב התזרימי ופריסת התשלומים הצפויה בעסקה
• הוצאת אישור עקרוני על בסיס ניירת מלאה, עוד לפני בחירת הדירה
• שמאות על הנכס, שבמחיר למשתכן קובעת בפועל את גובה המימון
• משא ומתן מול הבנק ובניית התמהיל הסופי

ממה מורכב המחיר

ההבדל המרכזי בין מחיר למשתכן למשכנתא רגילה הוא שהבנק בוחן את שווי השמאי, לא רק את מחיר החוזה. מכיוון שדירות במחיר למשתכן נמכרות מתחת לשווי השוק, השמאות יוצאת לרוב גבוהה ממחיר הרכישה, וההפרש הזה נספר כחלק מההון העצמי. בפועל, ההון העצמי שצריך להביא מהכיס יכול להיות נמוך משמעותית ממה שמשוער לפי אחוזי המימון הרגילים, אם כי יש גם רף מינימלי שלא ניתן לרדת ממנו.

עד מחיר חוזה של 2.1 מיליון שקל, הבנק מממן עד 75% משווי השמאי, ובתנאי שמביאים לפחות 100,000 שקל הון עצמי משלו. למשל, דירה שנרכשה ב-1.6 מיליון שקל ושוויה השמאי 2.1 מיליון שקל: 75% מהשווי הם 1,575,000 שקל, אבל כיוון שחובה להביא לפחות 100,000 שקל, המשכנתא תעמוד על 1.5 מיליון שקל וההון העצמי על 100,000 שקל בלבד במקום 400,000. מעל מחיר חוזה של 2.1 מיליון שקל התמונה משתנה: המימון נגזר רק ממחיר החוזה, עד 75% ממנו, וצריך להביא את כל 25% הנותרים מהכיס, גם אם השווי בשוק החופשי גבוה בהרבה. בגלל זה, דירות במחיר חוזה בינוני הן אלה שמאפשרות להביא הכי פחות הון עצמי מהכיס.

ביישובי עדיפות לאומית בפריפריה, כמו נהריה, אופקים, שדרות או נתיבות, יש מענק שנספר גם הוא כחלק מההון העצמי, כך שההון העצמי שצריך להביא מהכיס יכול להיות נמוך במיוחד. חשוב גם לזכור שהזכייה מגיעה עם מגבלה: אסור למכור את הדירה שבע שנים מיום הזכייה או חמש שנים מטופס 4, אחרת חל קנס של משרד השיכון כמפורט בחוברת הזכייה, פרט לחריג של גירושים. מי שרוצה למשוך כסף נוסף על הדירה בתוך התקופה הזו יקבל שווי בטוחה מופחת בגובה הקנס, וכדאי לקחת את זה בחשבון כבר בתכנון.

כיוון שמחיר למשתכן מיועד לדירה ראשונה בלבד, כדאי לבדוק את המצב לפני בחירת הדירה ולא אחריה. אישור עקרוני על בסיס ניירת מלאה נותן תמונה מדויקת של גובה המימון וההון העצמי הנדרש, עוד לפני שחותמים על חוזה. כדאי גם לקחת בחשבון שינויי רגולציה: החל מאוקטובר 2026 משתנה אופן חישוב יחס ההחזר למי שיש לו כבר משכנתא על הדירה ורוצה אשראי נוסף כנגדה. במקום לקזז את ההחזר הקיים מההכנסה הפנויה ולבדוק אחוז מסוים ממה שנשאר, יחברו את ההחזר הקיים לחוב החדש ויבדקו את האחוז מהסכום המאוחד, מה שמקשה על עמידה ביחס ההחזר.

אזורי שירות

אופיר גולדשמידט מלווה זוכי מחיר למשתכן ורוכשים בקבוצות רכישה בכל הארץ, מרמת הגולן ועד אילת.