מחיר למשתכן: איך מתנהלת המשכנתא במסלול הזה

במשכנתא למחיר למשתכן הבנק קובע את אחוז המימון לפי שווי השמאות של הדירה בשוק החופשי, ולא לפי מחיר החוזה המוזל, ולרוב זה מקטין משמעותית את ההון העצמי הנדרש בהשוואה לרכישה רגילה. במקביל חלה על הזוכים תקופת הגבלה של עד שבע שנים מההגרלה או חמש שנים מקבלת טופס 4, לפי המוקדם מביניהם, וזו משפיעה גם על מי שרוצה בהמשך למשכן את הדירה לצורך אשראי נוסף. מי שמבין את שני המנגנונים האלה מראש יודע בדיוק כמה הון עצמי להביא, ומה מותר לעשות עם הנכס בשנים שאחרי הכניסה אליו.

נניח משפחה שזכתה בדירה במחיר חוזה נמוך משמעותית ממחירי השוק באזור. כשהשמאי מטעם הבנק מגיע וקובע שווי גבוה יותר מהחוזה, המשפחה עשויה לגלות שהיא זקוקה לפחות הון עצמי משתכננה מראש, לא כי קיבלה הנחה נוספת, אלא כי הבנק קורא את השמאות אחרת לגמרי מכפי שהוא קורא עסקה רגילה. זו בדיוק הנקודה שבה מחיר למשתכן מתנהג אחרת מכל רכישת דירה אחרת, וגם הנקודה שבה הכי הרבה זוכים מתבלבלים.

הפער בין מחיר החוזה לשווי השמאות: המנגנון שמקטין את ההון העצמי

ברכישת דירה רגילה בשוק החופשי, הבנק קובע את גובה המשכנתא לפי הנמוך מבין שני נתונים: מחיר החוזה או שווי השמאות, הגבוה מביניהם לא רלוונטי. במחיר למשתכן המנגנון שונה: הבנקים רשאים לחשב את אחוזי המשכנתא לפי שווי השוק של הדירה, באמצעות הערכת שמאי, ולא לפי סכום הרכישה בפועל. כלומר אם השמאי קובע שהדירה שווה יותר ממה ששולם עליה בפועל, הפער הזה נכנס לחישוב ועשוי לצמצם משמעותית את הסכום שצריך להביא מהכיס.

לצורך המחשה בלבד: זוג שזכה בדירה במחיר חוזה של 1,600,000 שקל, וקיבל שמאות שקבעה שווי שוק של 2,10000 שקל, יקבל מהבנק מימון של עד 75% מתוך 2,100000 שקל, אולם במקביל הצטרך להביא לפחות מאה אלף הון עצמי. ולכן במקרה הזה יהיה זכאי ל1.5 מיליון משכנתא מתוך מחיר של 1.6 מיליון . בפועל ההון העצמי שצריך להשלים יורד מכ-4,00000 ל1,00000 שקל בלבד. הפער הזה הוא הסיבה המרכזית שרבים מצליחים לממש זכייה במחיר למשתכן גם עם חיסכון צנוע יחסית, והוא תלוי לחלוטין בתוצאת השמאות הספציפית, לא בהנחה הכללית של התוכנית. אחוז המימון עצמו נגזר מסיווג הרוכש: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה שנייה ואילך, לפי הדיווח לרשויות המס. כאשר במחיר למשתכן בכל מקרה חובה שזאת תהיה דירה ראשונה ולכן אחוזי המימון יכולים גם להגיע ל90% מהנכס. אולם אם הנכס נרכש במחיר חוזה של 2.1 מיליון מלכתחילה, הזוכה יהיה זכאי ל75% הון עצמי בלבד גם אם הנכס שווה בשוק החופשי 3 מיליון. ולכן עסקאות של 1.5-1.8 הם עסקאות שמאפשרות ללקוח קצה להביא מעט מאוד הון עצמי.

רצפת הון עצמי שלא תלויה בבנק

מעבר לחישוב הבנקאי, בהוראת זוכי מחיר למשתכן נקבע הון עצמי מינימלי שהזוכה חייב להעמיד בעצמו, בנפרד לגמרי מתוצאת השמאות. גם אם הפער בין מחיר החוזה לשווי השוק היה מאפשר תיאורטית הון עצמי מינימלי נמוך במיוחד, הרף הזה לא זז, וזוכים רבים מגלים אותו רק בשלב מתקדם יחסית של התהליך, אחרי שכבר תכננו תזרים לפי חישוב אחר.

ביישובים שמוגדרים כזכאים, מחיר למשתכן כולל גם מענק ייעודי לרוכשים באזורי פריפריה, בהתאם ליישוב, וסכום זה נספר כחלק מההון העצמי ולא כתוספת נפרדת אליו. מקורות נוספים שנכנסים לאותו חישוב כוללים חיסכון אישי, מתנה או הלוואה מהורים שנחשבת הון עצמי לכל דבר, וכספים שמקורם בחברת אשראי או הלוואה בנקאית, כל עוד הם מוצגים לבנק בבירור. הבדיקה הזו שווה לבצע מוקדם, כי היא קובעת אם הפער שנפתח בזכות השמאות הגבוהה באמת מתורגם לפחות כסף שצריך לגייס, או שהרף המינימלי בולע אותו. איזורי עדיפות כמו נהריה, אופקים, שדרות ונתיבות לדוג יהיה גם מענק של 40 אלף שקל ואז נצטרך במקרים אילו לעיתים גם 60 אלף שקל הון עצמי בלבד!!!

תקופת איסור המכירה: למה היא משפיעה גם אחרי שעוברים לגור בדירה

הזכייה במחיר למשתכן מגיעה עם תקופת צינון: במנגנון של מחיר למשתכן ניתן קנס למי שמוכר את הדירה לפני הזמן, וצריך להמתין שבע שנים מרגע הזכייה בהגרלה או חמש שנים מקבלת טופס 4, לפי המוקדם מביניהם. גובה הקנס המדויק מפורט בחוברת הזכייה האישית שכל זוכה מקבל, ומשתנה בין פרויקטים ואזורים. גירושים נחשבים לנסיבה חריגה שבה ניתן לפנות בבקשה לאישור מכירה מוקדמת, ומעבר לכך הוקמה ועדת חריגים במחיר למשתכן כדי לאשר מכירה בטרם תום המועד גם במקרים נוספים.

מה קורה אם רוצים למשכן את הדירה בתוך תקופת הצינון

המגבלה הזו לא רלוונטית רק למי שרוצה למכור בפועל. זוכה שמעוניין, עוד בתוך תקופת איסור המכירה, למשכן את הדירה לטובת אשראי נוסף, יגלה שהבנק לא מתייחס לשווי השמאות המלא כבטוחה: שווי הבטוחה מופחת בגובה הקנס הפוטנציאלי שעלול לחול אם הדירה תימכר בניגוד לתנאי הזכייה. בפועל, הנכס שווה לבנק פחות ממה שהוא שווה בשוק החופשי, כל עוד תקופת ההגבלה לא הסתיימה, וזה משפיע ישירות על סכום האשראי שאפשר לקבל כנגדו.

המשמעות המעשית היא שתכנון צורך עתידי באשראי נוסף על דירת מחיר למשתכן צריך להביא בחשבון את שתי נקודות הזמן גם יחד: מועד הזכאות למכירה ללא קנס, ומועד שבו שווי הבטוחה המופחת כבר לא רלוונטי. זוכה שמתכנן מראש לאיזה שלב בחיים הוא עשוי להזדקק לכסף נוסף, יכול להימנע מהפתעה לא נעימה ברגע שהוא בפועל פונה לבנק.

לוח הזמנים עד שהדירה בכלל קיימת

ברוב עסקאות מחיר למשתכן, החוזה נחתם שנים לפני שהדירה מוכנה למגורים. המשמעות היא שהאישור העקרוני שמתקבל בשלב ההרשמה לא מלווה את הרוכש עד הסוף: תוקפו מוגבל ל-24 ימים לפחות, והוא נדרש לחידוש חוזר ככל שמתקדמים בלוח הזמנים של הבנייה. כל חידוש כזה בודק מחדש את ההכנסה וההתחייבויות, כך שמה שהיה תקין בעת ההרשמה להגרלה לא בהכרח יישאר תקין בעת קבלת המפתח.

פרק זמן ארוך כזה חושף את הרוכש גם לשינויים בתנאי השוק שאין לו שליטה עליהם, ולכן בניית תמהיל מראש, כולל מחשבה על המסלולים שישמשו את החלק מהמשכנתא שעוד לא נמשך בפועל, היא חלק מהתכנון ולא עניין שאפשר לדחות לרגע מסירת הדירה.

מחיר למשתכן מול נכסים מורכבים אחרים: למה הגישה ההוליסטית משתלמת

בניגוד לקבוצת רכישה או לבנייה עצמית, שבהן כל פרויקט נבדק לגופו ואין נוסחה אחידה, מחיר למשתכן פועל לפי מסגרת רגולטורית קבועה: אחוזי מימון ידועים מראש, תקופת צינון מוגדרת, ומנגנון שמאות שחוזר על עצמו בכל פרויקט. דווקא בגלל שהמסגרת קבועה, הטעות הנפוצה היא להתייחס אליה כאל עסקה סטנדרטית ולפספס את הפער בין מחיר החוזה לשמאות, שהוא בדיוק המקום שבו אפשר לשפר משמעותית את תוצאת העסקה.

אופיר גולדשמידט, שמלווה מאז 2015 לקוחות מכל הארץ כולל זוכי מחיר למשתכן, קבוצות רכישה ועסקאות בנייה עצמית, מתכלל את העסקה כבר משלב התכנון הראשוני: בדיקת הזכאות לאחוזי המימון המתאימים, הבנת ההשפעה של תוצאת השמאות העתידית על ההון העצמי הנדרש, ומשא ומתן מול הבנק על תמהיל שמתאים לתזרים לאורך כל תקופת הבנייה. הגישה שלו היא הסתכלות על העסקה כמכלול אחד, ולא רק על אחוז המימון שרשום בתקנון.

דגלים אדומים לפני שחותמים

• לבדוק מה הסיווג בפועל: דירה יחידה, חליפית או שנייה, לפי הדיווח לרשויות המס ולא לפי הנחה אישית
• לבקש מהבנק תרחיש מימון לפי שתי הערכות שמאות אפשריות, לא רק לפי מחיר החוזה שבחוזה הרכישה
• לוודא מהו הקנס הרשום בחוברת הזכייה, כדי לדעת מה קורה אם מתעורר צורך דחוף למכור או למשכן
• לבדוק אם היישוב מזכה במענק פריפריה, ואיך בדיוק הוא נכנס לחישוב ההון העצמי המינימלי
• לתכנן מראש כמה פעמים יידרש חידוש אישור עקרוני עד מסירת הדירה, ומה עלול להשתנות בכל חידוש.
• אולם כלל גורף לפני כל עסקה, הוא לבדוק שיש לכם אישור עקרוני על בסיס ניירת כדי שתהיה לכם וודאות. את זה יש לעשות טרם בחירת הדירה