שירותים

משכנתא לרכישת דירה: ליווי מול הבנקים

משכנתא לרכישת דירה היא ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר שרוב האנשים מקבלים, והיא דורשת להבין לא רק כמה כסף אפשר לקבל מהבנק, אלא גם איך זה משפיע על התזרים החודשי לאורך שנים. אנחנו בריפרייש משכנתאות מלווים את התהליך מהתכנון הראשוני ועד החתימה מול הבנק, כולל המשא ומתן על תנאי האשראי ובניית תמהיל המסלולים שמתאים לכם.

מה כולל השירות

• בניית תכנית החזר על בסיס ההכנסה והתזרים החודשי
• ליווי בהוצאת אישור עקרוני על בסיס ניירת מלאה
• ליווי מול תהליך השמאות על הנכס הנרכש
• משא ומתן מול הבנקים על תנאי האשראי
• בניית תמהיל מסלולים מותאם אישית

למי השירות מתאים

השירות מתאים לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור, למשקיעים, לשכירים ולעצמאים, ולעובדי הייטק ובעלי שליטה שההכנסה שלהם משלבת רכיבים קבועים ולא קבועים, כמו בונוסים או מניות. אופיר גולדשמידט עובד עם לקוחות בגילי 30 עד 70, ומתמחה בקריאת דוחות של חברות ובפענוח תלושי שכר מורכבים, כך שהבנק יקבל תמונה מדויקת של ההכנסה בפועל.

איך מתנהל התהליך

התהליך מתחיל עוד לפני שמוצאים דירה: בודקים את התזרים החודשי ואת ההכנסות הקבועות והמשתנות, ובונים תכנית שמראה כמה אפשר לקחת בלי לחרוג מיכולת ההחזר. ברגע שיש דירה ספציפית, מתקדמים לשמאות ולאישור הסופי מול הבנק, ובשלב האחרון מתנהל המשא ומתן על תנאי האשראי ונבנה התמהיל שילווה אתכם לאורך כל חיי המשכנתא.

מה כדאי לדעת לפני שמתחילים

לפני שפונים לבנק כדאי להכיר כמה עקרונות שמשפיעים ישירות על גובה המשכנתא ועל ההון העצמי שצריך להביא בפועל:

• אחוז המימון נקבע לפי סיווג הדירה כפי שהוא מדווח לרשויות המס: דירה יחידה מאפשרת מימון עד 75 אחוז, דירה חליפית, כלומר כשנרכשת דירה חדשה לפני מכירת הקיימת עם התחייבות למכור אותה תוך 24 חודשים, מאפשרת עד 70 אחוז, ודירה שנייה ואילך מוגבלת עד 50 אחוז
• ההון העצמי לא חייב להגיע מחיסכון בלבד. הלוואה מההורים נחשבת הון עצמי לכל דבר, ולעיתים אין צורך שהכסף יישב בחשבון כלל, אלא המוכר חותם על תצהיר שקיבל אותו
• משכון דירת ההורים הוא דרך נוספת להשלים הון עצמי. חשוב להבין שההורים במקרה כזה הם לווים בעסקה ולא ערבים, והבנק בודק גם את יכולת ההחזר שלהם, לא רק את שווי הנכס שלהם כבטוחה
• הבנק בודק שני מבחנים נפרדים: יחס ההחזר החודשי מול ההכנסה נטו, ועומס החוב הכולל מול ההכנסה. הלוואות קיימות עם יתרת פירעון של יותר משנה וחצי נכנסות לחישוב, גם אם אין להן קשר לדירה
• שכירים, עצמאים ובעלי שליטה נבדקים אחרת. לשכיר מספיקים תלושי שכר אחרונים, לעצמאי נדרשת שומה ואישורי רואה חשבון, ולבעל שליטה נדרש דוח מבוקר ודוחות רווח והפסד שמהם הבנק בונה ממוצע הכנסה. עלייה חדה בהכנסה בשנה האחרונה לא נשקלת אותו דבר בכל בנק, ולכן בחירת הבנק היא חלק מהתכנון
• אישור עקרוני ניתן לתקופה מוגבלת ואינו תקף ללא הגבלת זמן. כדאי להוציא אותו על בסיס ניירת מלאה ולא רק בדיקה ראשונית, כדי שהוא ישקף את מה שהבנק יאשר בפועל כשמגיעים לחתימה

אזורי השירות

אופיר גולדשמידט עובד עם לקוחות בכל הארץ, מרמת הגולן ועד אילת.