שירותים

הלוואה כנגד נכס למסורבים בכל הארץ

סירוב מהבנק למשכנתא או להלוואה כנגד נכס לרוב לא אומר שהעסקה לא ברת מימוש, אלא שהבנק הספציפי קרא את הנתונים שלכם בצורה שלא משקפת את המצב האמיתי. אנחנו בריפרייש משכנתאות בודקים מחדש את התמונה המלאה, מטפלים בבטוחות מורכבות, ובונים מול הבנקים תמהיל שמתאים להכנסה ולתזרים בפועל.

מה כולל השירות

• בדיקה מחודשת של סיבת הסירוב מול חישובי יחס ההחזר ועומס החוב שהבנק ביצע
• קריאת דוחות כספיים של חברות לבעלי שליטה ועצמאים, כדי לשקף לבנק את יכולת ההחזר לאמיתה
• פענוח תלושי שכר מורכבים של עובדי הייטק, כולל הכנסות ממניות (RSU) ומתוכניות רכישה (ESPP)
• טיפול בבטוחות מורכבות: משכון נכס קיים או נכס משפחתי לטובת העסקה
• משא ומתן מול מספר בנקים ובחירת הגורם שמתאים למקרה
• בניית תמהיל החזר שמתחשב בתזרים האמיתי, לא רק בנתון החד פעמי שהבנק ראה

למי השירות מתאים

השירות מיועד למי שכבר נתקל בקיר מול הבנק, לא רק למי שמתחיל לבדוק אפשרויות.

• מי שקיבל סירוב מבנק אחד או יותר למשכנתא או להלוואה כנגד נכס
• עצמאים ובעלי שליטה שההכנסה שלהם לא נראית פשוטה בדוחות
• עובדי הייטק עם רכיבי שכר כמו RSU ו-ESPP שהבנק לא תמיד יודע לקרוא נכון
• מי שרוצה למשכן נכס קיים כבטוחה נוספת לעסקה
• הורים ששוקלים לסייע לילד באמצעות משכון דירתם

איך העבודה מתנהלת

• מיפוי ראשוני של ההכנסות, ההלוואות הקיימות וסיבת הסירוב בפועל
• הוצאת אישור עקרוני על בסיס ניירת מלאה ושמאות על הנכס שמשמש כבטוחה
• משא ומתן מול הבנקים ובניית תמהיל סופי שמתאים לתזרים

מה כדאי לדעת לפני שפונים

הבנק בודק שני מבחנים נפרדים, ורבים מתבלבלים ביניהם. יחס ההחזר מחושב מתוך סך המשכורות נטו, בקיזוז ההחזר החודשי על כל הלוואה שנותרו לה יותר מ-18 חודשים. לצד זה יש מבחן עומס החוב: סך ההלוואות חלקי ההכנסה נטו, שלא כל הבנקים משתמשים בו, ומעבר לרף מסוים, כולל ההלוואה החדשה, הבנק מסרב גם אם יחס ההחזר תקין.

חשוב להכיר שינוי שנכנס לתוקף באוקטובר 2026 בחישוב ההחזר על דירה קיימת. עד כה, מי שהחזיר סכום חודשי על משכנתא קיימת וביקש כסף נוסף, קיבל קיזוז של ההחזר מהנטו ובדיקה של אחוז מההכנסה הפנויה שנותרה. מעכשיו מחברים את ההחזר הקיים לחוב החדש ובודקים אחוז מהסכום המאוחד, מה שמקשה על משקי בית רבים לעמוד ביחס ההחזר, ושווה לקחת בחשבון בתכנון מראש.

למי ששוקל למשכן נכס קיים, חשוב לדעת שלכל מטרה אפשר למשכן עד 50% משווי הדירה, ולצורך שיפוץ או עסק עד 70% משוויה. כשהורים ממשכנים את דירתם לטובת משכנתא של ילד, הם נחשבים לווים בעסקה ולא ערבים, והבנק בודק גם את יחס ההחזר שלהם, לא רק את שווי הנכס. ערב מדרגה ראשונה נדרש רק כשהלווה עצמו לא עומד ביחס ההחזר בכוחות עצמו.

הבדיקה של הבנק שונה בין סוגי הכנסה. לשכיר בעל שליטה מבקשים דוח מבוקר אחרון ודוחות רווח והפסד לשנה או שנתיים, ובונים ממוצע הכנסות; לעוסק מורשה מבקשים שומה אחרונה ואישורי רואה חשבון. תלושי השכר של שלושת החודשים האחרונים הם הסטנדרט, וטופס 106 מצטרף כשרוצים להראות בונוסים או הכנסות נוספות לאורך זמן, לא במקום התלושים.

אזורי שירות

אנחנו עובדים בכל הארץ, מרמת הגולן ועד אילת.