הון עצמי לדירה שניה: במה הדרישות שונות

הון עצמי לדירה שניה: שני אנשים יכולים לעמוד באותו שבוע מול אותה דירה בדיוק, ולקבל מהבנק שתי תשובות שונות לחלוטין לשאלה כמה כסף עליהם להביא מהבית. ההבדל ביניהם לא קשור להכנסה, לוותק בעבודה או לניקיון תיק האשראי. הוא קשור לדבר אחד: מה כתוב על שמם, ועל שם בן או בת הזוג, ברשות המסים. המסמך הרלוונטי נקרא משח (דיווח לרשויות המס)

מי שכבר עבר תהליך משכנתא לדירה ראשונה מגיע לעסקה השנייה לרוב עם הנחה שגויה, שהכללים דומים ורק הסכומים גדולים יותר. בפועל, ברגע שיש דירה קיימת על השם, הבנק עובר למשחק אחר: שלוש קטגוריות מימון נפרדות, מגבלה על שעבוד הנכס הקיים, וחיוב מס שלא קיים כלל לרוכשי דירה יחידה. ריפרייש משכנתאות, המשרד של אופיר גולדשמידט, מלווה עסקאות כאלה בכל הארץ, והפער הגדול ביותר בין הציפייה למציאות נמצא בדיוק בנקודות האלה.

שלוש קטגוריות מימון, לא אחת: איך הבנק מגדיר "דירה שניה"

הבנק לא שואל את הלקוח אם מדובר ב"דירה שניה" במובן היומיומי של המילה. הוא נשען על שומה שמפיקה רשות המסים, כל זמן שהבנק מסוגל להבחין, בהתאם לאמור בשומה, בין דירה יחידה ודירה חליפית, ולפי אותה שומה הוא ממיין את העסקה לאחת משלוש קטגוריות: דירה יחידה, דירה חליפית (מצב זמני של שתי דירות בדרך למכירת הישנה), או דירה נוספת המיועדת להשקעה. שלוש הקטגוריות הללו נושאות תקרות שיעור מימון (LTV) שונות לחלוטין, כאשר הקטגוריה של דירה להשקעה מקבלת את התקרה הנמוכה מבין השלוש, ולכן מחייבת הבאת חלק גדול בהרבה מהעלות מהכיס הפרטי. דירה יחידה- אין לנו אף דירה אחרת למעט דירה יחידה- 75% מימון. דירה חליפית- רכשנו דירה לפני שמכרנו את הקיימת אבל אנחנו מתחייבים למכור את הדירה תוך שנתיים מיום חתימת החוזה על דירה חדשה. אז נהיה זכאים ל70% דירה שנייה ואילך- 50% מימון. חריג לכך הם גופים חוץ בנקאים שנותנים אחוזי מימון גבוהים יותר כי הם לא מחויבים לפיקוח על הבנקים.

ההבדל הזה לא נבדק על בסיס הצהרה בעל פה. כדי לאשר הלוואה תחת הגדרת דירה יחידה או דירה חליפית, התאגיד הבנקאי יקבל, בין היתר, תצהיר ממבקש ההלוואה, מאושר על ידי עורך דין, לגבי עמידתו של מבקש ההלוואה בתנאים הנדרשים לכך שהדירה תיחשב יחידה או חליפית. בלי התצהיר הזה, הבנק פשוט מסווג את העסקה כדירה להשקעה כברירת מחדל, גם אם בפועל הלקוח מתכוון למכור את הדירה הישנה בקרוב.

התא המשפחתי קובע את הסיווג, לא רק מי חתום על החוזה

אחת ההפתעות הנפוצות ביותר בעסקאות דירה שנייה נוגעת לבני זוג. לצורך הסיווג הרלוונטי, אתם ובני זוגכם וילדיכם עד גיל 18 נחשבים ליחידה אחת. משמעות הדבר: דירה שנרכשה על ידי בן או בת הזוג לפני הנישואין, דירה שהתקבלה בירושה, או אפילו חלק בדירה שנרשם על שם אחד הצדדים בלבד, יכולים להפוך את הרכישה החדשה, על שם שני בני הזוג, לרכישת "דירה נוספת" לכל דבר ועניין.

מקרה נפוץ הוא בני זוג שנישאו בשנית, כשלאחד מהם דירה מנישואים קודמים שהוא לא מתכנן למכור. בעיני הבנק ורשות המסים, הרכישה החדשה תסווג לפי הסטטוס המשולב של שניהם, לא לפי מי שחותם על החוזה בפועל. בדיקה של מבנה הבעלות המשפחתי, כולל דירות בירושה ונכסים שהתקבלו במתנה, שווה להיעשות לפני שבכלל פונים לבנק, ולא אחרי שכבר נחתם זיכרון דברים.

שעבוד הדירה הקיימת: מותר לדירה חליפית, אסור לדירה להשקעה

כאן נמצא אחד ההבדלים המהותיים ביותר בין שתי הדרכים לרכוש דירה שנייה. כדי לגייס הון עצמי כנגד הדירה הקיימת, ההיתר תלוי לגמרי בייעוד הרכישה: לא ניתן לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה נוספת להשקעה, ובעסקת משפרי דיור ניתן לשעבד נכס קיים לטובת גיוס הון בהלוואת גישור בלבד. כלומר, מי שמתכוון למכור את הדירה הישנה ולעבור לחדשה יכול להשתמש בערך הדירה הישנה כמקור מימון זמני. מי שמתכוון להשאיר את הדירה הישנה, למשל להשכרה, ולקנות דירה נוספת לצדה, לא יכול להשתמש באותו מנגנון כלל. כן ניתן למשכן דירה קיימת לטובת כל מטרה(קניית נדל״ן בחול, סגירת הלוואות ושיפוצים, עסק). לטובת שיפוצים ועסק ניתן להגיע גם עד 70% משווי הדירה הקיימת. לטובת כל מטרה סטנדרטי ניתן להגיע עד 50% מימון. חריג לכך הוא סגירת הלוואת שעקב חרבות ברזל מאפשר לנו להגיע עד 50% בתוספת 200 אלף והוא בתנאי שאחוז המימון לא עולה על 70%. כלומר אם יש לנו דירה של 1.2 מיליון עם משכנתא של 500 אלף. נוכל לבקש עוד 200 אלף לסגירת הלוואות ובכך לעבור את מכסת ב50% מימון. לא נוכל לבקש יותר מ200 אלף בכל מקרה ברגע שעברנו את ה50%.

בפועל, הלוואת הגישור ניתנת לתקופה מוגבלת מראש ומותנית בהתחייבות אמיתית למכור. במקרים מוכרים ללווים ניתנה הלוואה כזו לתקופה של עד שנתיים, בכפוף להתחייבות למכור את הדירה הראשונה תוך פרק הזמן הקבוע בחוק. זוג שרוכש דירה שנייה מתוך כוונה להשקיע, ולא למכור את הקיימת, צריך לתכנן מראש מקור הון אחר לגמרי, כי האופציה של שעבוד הדירה הישנה פשוט לא עומדת על הפרק עבורו.

שיעור המימון נמדד מול הנכס הנרכש בלבד, גם אם משעבדים ביטחונות נוספים

לקוחות בעלי נכסים נוספים, תיק השקעות או דירה שלישית פנויה, מניחים לפעמים שהם יכולים להרחיב את המימון על ידי הוספת בטוחות. בפועל, הרגולציה קובעת אחרת: מדידת שיעור המימון תתייחס לשווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם משועבדים לצורך העסקה נכסים נוספים או אחרים. תוספת ביטחונות יכולה לשפר את פרופיל הסיכון של הלקוח בעיני הבנק, אבל היא לא מזיזה את התקרה הרגולטורית שנקבעה לפי קטגוריית הדירה.

מגבלה נוספת שמפתיעה לקוחות: תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש הון עצמי לצורך העסקה, וכל אשראי נוסף שהתאגיד הבנקאי מעמיד ללווה ייבחן כמנותק מעסקת רכישת הדירה. כלומר, לא ניתן "לייצר" הון עצמי מלאכותי דרך הלוואה מקבילה מאותו בנק ולהציג אותה כהון עצמי לצורך חישוב התקרה. כל מקור מימון נוסף נבחן בנפרד, לפי הכללים שחלים עליו.

מס רכישה מהשקל הראשון: הון שלא קשור למקדמה לבנק בכלל

רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגת פטור עד לתקרת שווי שמתעדכנת מדי שנה על ידי רשות המסים. כרגע זה באיזור 1.95 לערך. לעומת זאת, רוכש דירה נוספת נחשב אדם שבבעלותו כבר דירה או חלק מדירה נוספת, וחיוב המס עליו מתחיל כמעט מהשקל הראשון, בלי מדרגת הפטור שממנה נהנה רוכש דירה יחידה. הסכום הזה לא ממומן מהמשכנתא, ולא נספר כחלק מהון העצמי מול הבנק, אלא מהווה תשלום נפרד שצריך לעמוד בפני עצמו בתזרים המזומנים סביב מועד החתימה.

מי שמתכנן למכור את הדירה הישנה בקרוב יכול לבקש הקלה זמנית: החוק מכיר במצב של משפרי דיור ומעניק תקופת חפיפה למכירת הדירה הישנה, שנכון להיום עומדת על 24 חודשים מחתימה על רכישת דירה חדשה. כך שבשלב הדיווח משלמים לפי מדרגות של דירה יחידה. אלא שההקלה הזו מותנית בעמידה בזמנים: אם לא עומדים במכירת הדירה הישנה בזמן, נדרשים להשלים את ההפרש למס הגבוה בתוספת ריבית והצמדה. משמעות הדבר: תכנון ההון העצמי לדירה שנייה חייב לכלול גם תרחיש שבו המכירה מתעכבת, לא רק את מועד החתימה האופטימי.

קבלן ולוח זמנים: מתי בדיוק מתחיל למנות את הזמן ועל כמה זמן מדובר.

עבור לקוחות שרוכשים דירה מקבלן, פרויקט "מחיר למשתכן" או עסקת שרשרת, יש נקודה שקל לפספס: כאשר רוכשים דירה מקבלן, תקופת 12 החודשים מתחילה להיספר רק ממועד קבלת החזקה בדירה בפועל, קרי טופס 4,ולא מיום חתימת החוזה, שיכול להיות שנים קודם לכן. משמעות הדבר שהשעון של מכירת הדירה הישנה לא מתחיל לרוץ עם החתימה על הדירה החדשה, אלא רק עם מסירת המפתח, ולעיתים זה מקל משמעותית על התכנון. במחיר למשתכן חל חוק שונה. אסור למכור את הדירה כ7 שנים מיום הזכייה או 5 שנים מטופס 4. במידה והדירה תימכר טרם, יחול קנס של משרד השיכון באיזור 400 אלף שקל. הקנס יופיע בחוברת הזכייה. חריג לכך: הם זוג אנשים שמתגרש ואז משרד השיכון מאפשר למכור לפני ללא הפחתת הקנס. גם אם נרצה לקחת כסף נוסף על הדירה בשביל דברים נוספים, הבנק יפחית לנו את אותם 400 אלף משווי הבטוחה ויחמיר עם שווי הבטוחה. זה כמובן יחול רק אם נרצה באותם 5 שנים לחלץ כספים נוספים על הדירה הקיימת.

מצד שני, זה גם אומר שאי אפשר לתכנן את מכירת הדירה הישנה לפי תאריך המסירה הרשום בחוזה, כי פרויקטים רבים נדחים. לקוח שמוכר את דירתו הישנה מוקדם מדי, מתוך אמונה שהוא "מקדים" את הזמן, עלול למצוא את עצמו בלי קורת גג זמנית, בעוד מי שממתין יתר על המידה עלול לפספס את חלון ה-24 החודשים בפועל. תיאום בין מועד המסירה הריאלי לבין מועד המכירה הוא בדיוק המקום שבו תכנון כולל של העסקה, ולא רק בדיקת המשכנתא בפני עצמה, עושה את ההבדל.

לפני שחותמים על דירה שניה: מה בודקים מראש

לפני פנייה לבנק כדאי לעבור על רשימה קצרה שמצמצמת הפתעות בהמשך הדרך:

• לבדוק ברשות המסים ובלשכת רישום המקרקעין מה סטטוס הבעלות הרשום על שם שני בני הזוג, כולל דירות שהתקבלו בירושה או במתנה
• לברר מול הבנק איך הוא מתכוון לסווג את הדירה הנרכשת, יחידה, חליפית או להשקעה, לפני שמבקשים אישור עקרוני
• לחשב בנפרד את סכום מס הרכישה הצפוי, ולוודא שהוא ממומן מתקציב נפרד מהמקדמה לבנק
• אם מתכננים למכור את הדירה הקיימת, לסמן את התאריך המדויק שממנו נספרים 24 החודשים, ולעדכן אותו אם מדובר בעסקת קבלן
• לבדוק אם על הדירה הקיימת רובצת משכנתא פעילה, כי הדבר משפיע ישירות על האפשרות לשעבד אותה כבטוחת גישור

אופיר גולדשמידט, שמלווה עסקאות מהסוג הזה מרמת הגולן ועד אילת, בונה את התכנון סביב כל הנקודות האלה יחד, לא רק סביב גובה המקדמה שרשום בטבלה של הבנק. כשמדובר בדירה שנייה, ההבדל בין עסקה חלקה לעסקה שנתקעת נמצא לרוב לא בבנק עצמו, אלא בפרטים שנבדקים לפני שמגיעים אליו.